Was ist beim Verkauf einer Immobilie auf Mallorca zu beachten?

Es heißt beim Kauf einer Liegenschaft auf Mallorca sollte man bereits an den Wiederverkauf denken, auch wenn dies oft nicht geplant bzw. absehbar ist. Beim Verkauf einer Liegenschaft auf Mallorca sind grundsätzlich einige Punkte zu beachten, welche wir nachfolgend gern aufführen möchten.

Die einmaligen Steuern des Verkäufers der Immobilie

Auch der Verkäufer einer Immobilie auf Mallorca muss Abgaben an den Fiskus entrichten. Anders als in Deutschland, wo Verkäufe von Immobilien die mindestens 10 Jahre im Besitz des Verkäufers waren steuerfrei veräußert werden können, sind in Spanien alle Veräußerungsgewinne grundsätzlich besteuerbar. Eine sogenannte Spekulationsfrist gibt es somit nicht. Es fallen dabei auf staatlicher Ebene die Gewinnsteuer als Teil der Jahressteuererklärung an (IRPF). Auf gemeindlicher Ebene die Gewinnsteuer in Form der Wertzuwachssteuer von Grund und Boden (Plusvalía).

Die Einkommensteuer (Gewinnsteuer) beim Verkauf einer Immobilie

Auf den Verkauf einer Immobilie ist vom Verkäufer Einkommensteuer zu bezahlen insofern ein Gewinn beim Verkauf erzielt wurde. Hierbei unterscheidet das spanische Einkommenssteuergesetz zwischen der unbeschränkten Steuerpflicht für Residenten und der beschränkten Steuerpflicht für Nichtresidente. Als Resident gilt, wer sich in der Summe mehr als 183 Tage pro Kalenderjahr in Spanien aufhält, dessen Eheparter und/oder minderjährige Kinder in Spanien leben oder dessen wirtschaftlicher Schwerpunkt in Spanien liegt.

Die unterschiedliche Besteuerung in diesen beiden Fällen sieht wie folgt aus:

Die einmalige Gewinnsteuer für Nichtresidenten (beschränkt Steuerpflichtig)

Die Höhe der Einkommenssteuer liegt für Nichtresidente bei 19% und wird auf den Differenzbetrag zwischen Anschaffungswert und Veräußerungswert angewendet (siehe unten “Bemessungsgrundlage”).

In folgenden Fällen ist der Gewinn steuerfrei:

Wenn der Verkäufer älter als 65 Jahre ist, die verkaufte Immobilie seit mindestens 2 Jahren seine eigengenutzte Wohnung war und der Verkaufserlös innerhalb von 2 Jahren nach Wegzug erneut in eine Hauptwohnung investiert wird.

Die Ertragssteuerrückstellung beim Kauf von Personen mit Auslandswohnsitz:

Wenn der Verkäufer keinen steuerlichen Wohnsitz in Spanien hat, muss der Käufer 3% des Kaufpreises als Vorauszahlung auf die Einkommenssteuer des Verkäufers einbehalten und an die Steuerbehörden zahlen. Dies erfolgt normalerweise gleich beim Beurkundungstermin des notariellen Kaufvertrags und wird dort vom Notar selbst oder einem Steuerberater erledigt. Sinn und Zweck dieser gesetzlichen Regelung ist schlicht, dass das spanische Finanzamt so zu vermeiden versucht, dass Nichtresidente ihre Immobilie verkaufen und Spanien ohne Bezahlung der gesetzlichen Steuern verlassen. Ist die Summe dieser 3% höher als der Verkaufsgewinn des Verkäufers hat er Erstattungsanspruch gegenüber dem Finanzamt. Ist der Verkaufsgewinn höher, muss der Differenzbetrag nachträglich beglichen werden, innerhalb von 4 Monaten nach dem notariellen Verkaufstermin muss eine Gewinnsteuererklärung abgegeben werden.

Die einmalige Gewinnsteuer für Residenten (unbeschränkt Steuerpflichtig)

Residenten geben den errechneten Gewinn aus der Veräusserung innerhalb der jährlichen Einkommenssteuererklärung an, die mit der Einkommenssteuer IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) besteuert wird.

Die Höhe der Einkommenssteuer liegt für Residente ebenfalls bei 19% und wird auf den Differenzbetrag zwischen Anschaffungswert und Veräußerungswert angewendet (siehe unten “Bemessungsgrundlage”).

In folgenden Fällen ist der Gewinn steuerfrei:

  • Wenn der Verkäufer älter als 65 Jahre und pflegebedürftig ist und die verkaufte Immobilie seine Hauptwohnung war.
  • Wenn der Verkäufer ein neues selbstgenutztes Wohnobjekt innerhalb von 2 Jahren nach der Veräußerung seines alten erwirbt.

Die Bemessungsgrundlage der Gewinnsteuer

Die Basis des zu besteuernden Verkaufsgewinns ergibt sich aus der Differenz zwischen Anschaffungswert und Veräußerungswert (Der Inflationskoeffizient wurde Jahresanfang 2015 abgeschafft).

Als Anschaffungswert gilt der damalige Kaufpreis der Immobilie plus alle angefallenen Erwerbsnebenkosten (IVA oder Grunderwerbsteuer, Anwalts-, Makler-, Steuerberater-, Notar- und Grundbuchkosten). Desweiteren werden alle Aufwendungen für die Immobilie während derer Besitz ebenso Geltend gemacht wie etwa Modernisierungs- und Renovierungskosten oder Abschreibungen.

Auf diesen Differenzwert – also den Gewinn – sind immer 19% Steuern zu bezahlen.

 

Die Plusvalìa (Wertzuwachssteuer)

Beim Verkauf einer Immobilie auf Mallorca verlangt die Gemeinde die Zahlung der Wertzuwachssteuer “Plusvalïa” vom Verkäufer. Die Höhe dieser Steuer wird von der Gemeinde mittels eines Indexes festgelegt und orientiert sich an dem Anstieg des Katasterwertes des Grundstücks ab dem Zeitpunkt des Kaufes durch den jetzigen Verkäufer bis zum jetzigen Verkaufszeitpunkt. Bebauung und Verkehrswert der Immobilie werden dabei nicht berücksichtigt.

Diese Steuer ist wegen ihrer Flexibilität und komplizierten Berechnung schwer zu ermitteln und führt auch bei den Gemeinden selbst öfter mal zu falschen Berechnungen und Missverständnissen. Sie ist nicht zu verwechseln mit der Gewinnsteuer, die ebenfalls beim Verkauf anfällt.

 

Bei weiteren Rückfragen zum Immobilienkauf u. Immobilienverkauf auf Mallorca stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Sie erreichen uns täglich unter der Rufnummer +34 971 418 972 oder via E-Mail unter: info@sae-mallorca.com.

Weitere Informationen zum Thema Immobilien auf Mallorca können Sie unserer Internetseite www.sae-mallorca.com  entnehmen.